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融资窗口期已过 严监管下房企找钱“各显神通”

2019年06月19日 23:21来源:未知手机版

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每日经济新闻

2019年春节过后,房地产行业迎来了融资的“窗口期”。2019年4月份,多家房企密集发布融资计划,总融资额超过1000亿元,市场上普遍预期,之前“融资难”的情况将有所缓解。

然而融资的“好光景”并没有延续多久。进入五月份,房企融资再度降至“冰点”——同策研究院提供的数据显示,2019年5月,40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,相较于4月份大幅下滑。

利空的消息接踵而至。6月13日,央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上演讲时称:

凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重代价,凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。

这被认为是对房地产企业融资继续采取严管控的信号。多数房企都在过“紧日子”,如何“找钱”,是当下摆在它们面前最棘手的问题。

融资艰难

融资的冬季并不是骤然而至的。实际上,从前两年房地产市场开始严调控之后,房企的融资压力就一直如影随形。据克而瑞研究中心的不完全统计,2018年85家典型房企的融资总额为11920亿元,同比下降11.09%。

境内的融资渠道中,公司债是最被倚重的方式之一,但事实上,很多房企都没能成功从这一渠道融到钱。据21世纪经济报道,部分房企因拿地激进,出现一些“地王”,在住建部的指导下,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

虽然多数被传在名单中的房企随后均否认,“没有接到书面通知”,但公司债被收紧是不争的事实。

据评级机构穆迪发布的数据,截至5月24日,受评开发商5月境外债券发行13亿美元,年初迄今境外债券发行总额353亿美元,已占2018年全年境外债券发行额的73%左右。境内债券发行总额从4月298亿元(43亿美元)大幅降至40亿元(5.77亿美元)。

至于更为直接的开发贷,其融资情况也并不理想。据中国人民银行此前发布的报告,2019年一季度末,房地产开发贷款余额10.85万亿元,增速比上年末低3.7个百分点,其中,保障性住房开发贷款余额4.55万亿元,增速比上年末低9.3个百分点。

监管层对于资金违规流入房地产领域也采取严厉的态度。据“镁刻地产”记者此前报道,5月份,各地银保监局、银保监分局已经针对资金违规流入房市开出多张罚单。

以上海农商行宝山支行为例,2017年,该支行曾违规发放贷款用作拍地保证金、土地出让金。今年5月5日,上海银保监局对上海农商行宝山支行作出责令改正并罚没合计228.7968万元的行政处罚。

一名四大行负责开发贷业务的人士告诉“镁刻地产”记者,他们银行目前开发贷发放的对象通常要求是“一线城市”“大开发商”。

“不算特别好做,毕竟现在房地产行业也不算很好。”

钱从哪来?

“银根收紧”,其实影响的不仅是中小型房企。大型房企虽然融资渠道更加多元,但在资金面偏紧的情况下,也频频抛出新的融资计划。一些资质和评级良好的房企,融资的方式也不再仅是发债和开发贷,境外融资、信托计划也开始加入到融资的渠道之中。

一名从事信托融资的人士告诉“镁刻地产”记者,一些大型房企,此前主要依赖银行借款,“之前信托做得很少,但现在慢慢也做一些信托了。”

信托资金,曾一度被视作是在主流渠道全面封堵后的“救命钱”。但目前监管层对信托资金的投向也有十分严厉的规定。2019年5月,银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》也在执行层面提出了严格的要求。

具体言之,执行层面将关注以下几点:

向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;

或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;

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