位置:六五新闻网 > 房产 > 正文 >

这样踩盘,才能“拿走”开发商的全部智慧

2018年10月18日 15:09来源:未知手机版

春宫图大全,侯耀华儿子,变形计杨桐的女朋友,蜗轮蜗杆加工,立鲁足球246o246owww.zj96596.com,梅鸿

来源:观念研究院

关于踩盘,想说几点,

大部分内行人,并不会踩盘,你通过他们的姿势就知道了:

点赞派:去别人家的售楼部,看到景观和场景的营造,止不住的兴奋,不断拍照和尖叫。回去也想在自己的售楼部复制一下。遇到这种踩盘人,请原谅他们没有见过世面。

感受派:尽量把自己模仿成一个买房人,顺着路网,到售楼部结束,以一个买房人的感官来评价楼盘,比如区域太糟糕拉,上面有飞机啦,接待很不爽。其实你评分高的未必卖得好,评分低的未必卖得差。

收垃圾派:去了就要图纸,总平图、区位图、户型图都来一套,发现对方楼书还不错,包装袋也漂亮。办公室集了一堆,擦屁股都嫌硬啊。

这是业内人士踩盘的三种主流姿势,我一度怀疑他们不是去踩盘的。

为什么要踩盘,是要学习;为什么要学习,是因为自己的项目遇到了难题。带着难题去踩盘才叫踩盘,自己没难题,至少要把对方的难题踩到吧。

城乡结合部的楼盘,何必要去看阿那亚,高地价的楼盘,你能学到麓湖什么?自己难题和踩盘对象不符合,还不如到我办公室,花钱请我聊天。

盘肯定是要认真踩,因为每个盘都是开发商的考试,如果卖得很好,说明这个开发商很有料,应该拿走他的全部心得和精华。

所以踩盘这样一个小小的动作,也代表了专业的门槛。

通过区位图,要看到楼盘的边界

房地产是一门生意,成功则说明效率最高。你要学习别人的精华,自然要从楼盘的“边界”入手。

任何楼盘的边界,都在区位图上:

房子是长在地图上的商品,当经纬度确定,这块地的城市位置、配套和发展,优点和缺点,所覆盖哪些社会阶层,全都命中注定。至少很难在销售周期中遇到土地命运的变化。

顺着土地的命中注定,其实地价也顺便命中注定,它就该值这么多钱。但事实上,地价可能和土地价值不一致。

当地价高于土地价值,这个盘就有得看了。

踩盘之前,你得了解项目的土地价格,楼面地价和周边的售价,然后对着区位图,你可以看到开发商的众生相:

云淡风轻:比如他售价2万,但是楼面地价600元,这盘你就不用看了。所有优点你都学不会。

开拓进取型:如果周围售价1万,楼面地价是5000元,这盘可以看看。如果操盘手合格,他一定会对区位图进行重新梳理,也即土地价值再发现。做得好,他会卖到1.5万,取得丰富利润,做得不好,至少也努力过。如果它的区位图没啥特点,那就拜拜吧。

昏昏沉沉型:不管他准备卖多少钱,区位图和其他家一样的,这个我不想点评,太得罪人了。

不管怎么样,土地的“边界”,才是开发商的考题。好地不是你想拿就能拿,区位好资源多指标棒价格便宜的地,已经灭种了。

通过总平图

体会开发商的“挣扎”

开发商的题呢,是土地价值和土地价格两条边界对生命的炼狱,有难度才够劲道。

通过总平图或者沙盘模型,你可以看出这个开发商的“挣扎”。

每块地都有容积率、密度、高度的限制,除了那种限高40米容积率又在2.5的变态要求之外,大多数地,不可能将所有指标全部顶满。

容积率除外,因为容积率决定建筑面积和产值。

房地产最有趣的地方在于:同一块地,建筑面积是固定的,但不同开发商做出来的总产值是不一样的。

根据土地自身的长宽形状,和密度高度,一块地的总平,至少有几十种摆法,每种摆法,对应着市场不同的客户预期:

1)大围合型:密度最低,高度最高,这种摆法,说明开发商认为中庭值钱,缺点在于楼栋太厚;

2)小组团型:一定舍去了高度,或者容积率过高,可能追求洋房和多层;

3)高密度型:高密一定低层,否则容积率超标。

4)拉高拍地型:牺牲了高层的舒适度,认为低密度会值钱。

5)胡乱型:就是高高低低排排坐,那这个开发商一定是户型优先,让设计院摆下户型。

本文地址:http://www.65square.com/fangchan/26479.html 转载请注明出处!

今日热点资讯